Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer): Seydlitzstr. 54,56, 47169 Duisburg, FahrnDas Gutachten behandelt eine Eigentumswohnung im Ortsteil Duisburg-Fahrn in einer zwischen 1910/1911 errichteten Mehrfamilienwohnhausanlage mit Unterkellerung und ausgebauten Dachgeschossen. Die Liegenschaft wurde im Jahr 2008 aufgeteilt i. S. d. Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in insgesamt zwölf Einheiten. Die Wohnfläche der gegenständlichen Wohnung bemisst sich auf ca. 64,67 m2. Sie unterteilt sich in Küche, Diele, Bad, Kind, Schlafraum und Wohnraum. Zum Wertermittlungsstichtag war die Einheit augenscheinlich leerstehend. Eine Innenbesichtigung war nicht möglich. Das Gemeinschaftseigentum vermittelte einen mäßig gepflegten Gesamteindruck. Es besteht ein allgemeiner Instandhaltungsstau.
Eigentumswohnung (65/1.000 MEA) im EG rechts eines 12-Parteien-Hauses aus 1910/11 in Duisburg-Walsum/Fahrn, 64,67 m² (2,5 Zimmer), aktuell leerstehend. Verkehrswert 45.100 € (697 €/m²), Ertragswert 48.700 €, Vergleichswert 51.500 €. Stark negative Faktoren: 113 Jahre altes Gebäude mit allgemeinem Instandhaltungsstau, keine Innenbesichtigung möglich (Keller + Wohnung nicht zugänglich), periphere Lage im strukturschwachen Duisburg-Nord (Walsum) mit niedrigem Mietniveau und eingeschränktem Wiederverkaufsmarkt, WEG-Risiken bei 12 Einheiten. Positiv: kein Baulasten-/Altlastenverdacht, kein Mietbindungen, Leerstand vereinfacht sofortige Verfügungsgewalt, günstiger Einstiegspreis/m². Kernfazit: Klassisches ZVG-Objekt mit hohem Risiko durch Gebäudealter und fehlende Innenbesichtigung – erst nach verbindlicher Vor-Ort-Begehung und Kostenschätzung (Renovierung mind. 35-50 k€) seriös bewertbar. Ansonsten Finger weg. Bietobergrenze: max. 28.000 € (ca. 62% des Verkehrswerts), darunter nur rentabel bei günstiger Renovierung; bei guter Bausubstanz max. 31.500 € (70%).
Potenzial: Durchschnitt
Risiko: Hoch
MW: 45.100 €
Kaltmiete (Ist / Saniert)
> 6.5 €/m²
> 420 €/Monat
Rendite
70% MW: 16.0%
· Multi: 8.9x
Bietobergrenze
28.000 €
Bodenwertanteil: 15%
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