Freistehendes MFH (BJ 1960, ca. 184 m² Wfl. auf 706 m² Grundstück) in ländlicher Randlage von Kümmersbruck (~9.870 EW). Substanz solide, Teilmodernisierungen 2017-2019 (Heizung, Fenster, Dach, Hauseingangstür) bereits erfolgt – Elektrik, Bäder und Innenausbau jedoch sanierungsbedürftig. Eigennutzung der Eigentümerfamilie, daher keine Mietstruktur vorhanden – Vermietung erfordert Erstaktivierung (Beschaffung von Mietern, ggf. Räumung Wohnung EG). Lage: Ortsrand ohne eigene Parkmöglichkeiten, einfaches Wohnumfeld, eingeschränkte Marktmiete erzielbar. Kernfazit: Investment nur bei deutlichem Abschlag auf den Verkehrswert interessant. Bietobergrenze: max. 220.000 € (ca. 70% des Verkehrswerts), darunter kalkuliert mit Sanierungskosten von mind. 40-60k € (Bäder, Elektrik, ggf. Fassadendämmung), Grunderwerbsteuer/Notar (~10%), 12-18 Monate Leerstands-/Vermietungsrisiko. Darüber kein tragfähiges Investment, da erzielbare Nettomietrendite im sanierten Zustand bei <5% liegt und Multiplikator >19x kritisch.