Einfamilienhaus mit Doppelgarage in Hennef-Happerschoß, Bauplan WA (GRZ 0,4, max. 2 WE, Satteldach). Lage im Stadtteil Happerschoß in leicht benachteiligter Höhenlage (Mühlenberg), jedoch gewachsene Wohngebietslage ohne Strukturwandel. Hennef profitiert von stabiler Bevölkerungsentwicklung (+7,2% seit 2011, +3,5% bis 2030 prognostiziert) und guter Verkehrsanbindung nach Köln/Bonn/Siegburg. Makrolage solide, Mikrolage nur durchschnittlich. Erhebliche Bewertungsunsicherheit durch ausschließliche Außenbesichtigung – Gebäudezustand, Haustechnik, Innenausstattung und energetische Qualität unbekannt. Bodenwertanteil ca. 30% (ordentliche Substanz). Für ZVG kalkuliert mit Sicherheitsabschlag von 30% auf den Verkehrswert, da Renovierungs-/Sanierungsstau typisch und nur Außenansicht möglich. Bietobergrenze 420.000 € (70% des Verkehrswertes). Darüber hinaus nur sinnvoll bei gesichert guter Bausubstanz. Mietrendite im sanierten Zustand bei ZVG-Erwerb ca. 4,8% – für Bestandsmieter eher uninteressant, für Eigennutzung oder nach Sanierung akzeptabel. Risiken: verdeckte Mängel, Modernisierungsstau, unbekannte Mieter/Pächter, Grunddienstbarkeiten und Rückübertragungsvormerkung im Grundbuch.