Mischobjekt (Wohn- und Geschäftshaus + Garagengebäude) in Köln-Longerich (Stadtbezirk Nippes) mit 9 WE und 1 vermietetem Ladenlokal (87 m² Gewerbe, 162 m² Wohnen). Positiv: Solide Kölner Lage, kein Denkmalschutz, kein WFNG NRW (freie Mietgestaltung möglich), hoher Bodenwertanteil von 42% bietet Wertstabilität, moderate Mietrendite von 5,45% brutto bei Vollwert. Negativ: Polizeilich versiegelter Wohnungseingang (unklare Mieter-/Legal-Situation), unterbrochene Gas-/Stromversorgung (Capex-Risiko), teilweise leerstehende Einheiten, Keller und Dachgeschoss nicht besichtigbar, kein Bebauungsplan (§34 BauGB = Planungsunsicherheit), erhöhter Verwaltungsaufwand durch Mischnutzung. Aktueller Rohertrag €34.872 p.a. (Ø 11,67 €/m²), nach Sanierung Potenzial auf ca. €40.000 p.a. (Ø 13,50 €/m²). Empfehlung: Bietobergrenze €430.000 (ca. 67% Verkehrswert) – nur für erfahrene Investoren mit Budget für Instandsetzung und Risikomanagement geeignet. Käufer sollte vor Zuschlag unbedingt Innenbesichtigung, Mietverträge und Eigentümersituation prüfen.