2-Zi-Dachgeschosswohnung (ca. 54,5 m²) im 1. DG eines 1984 errichteten MFH mit 20 WE im Münchner Dreimühlenviertel (Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt). Verkehrswert €428.000 (€7.853/m²) – miet- und lastenfrei, inkl. oberem Stellplatz eines Doppel-Duplex-Parkers. Lage lt. Gutachterausschuss 'durchschnittliche Wohngegend' mit positiver Entwicklungstendenz (Schlachthof-Kulturszene, Alte Utting, Volkstheater); punktuelle Geruchsbelästigung durch Schlachthof. Baujahr 1984 → Sanierungsstau und energetisch nur mittlerer Standard zu erwarten. Bezugsfreiheit ist klarer Vorteil (kein Räumungsrisiko). Bietobergrenze kalkuliert auf ca. €300.000 (= 70 % des Verkehrswerts) – sofern Erwerbsnebenkosten (~5–6 % inkl. Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 %), ein Sanierungsbudget i.H.v. €40–60k (Bad, Böden, Elektrik, ggf. Dachfenster) und ein Risikoaufschlag für DG-Lage/Schlachthofgeruch eingepreist werden. Bruttoanfangsrendite saniert nur ca. 3,4 % (Vollwert) bzw. 4,8 % (70 %-Einstieg) – für München üblich, daher nur bei ZVG-Abschlag >= 30 % wirtschaftlich. Eignung v.a. für Eigennutzer mit Eigenkapital oder für Bestandshalter mit langem Atem; Spekulationsgewinne nur über Wertsteigerungspotenzial oder Aufteilung denkbar.