Eigennutzung! Substanz solide (BJ 2001, Massivfertigbau, FH, gute Lage Idstein-Kernstadt), aber 7-Zi-EFH auf 375 m² ist für Vermietung sperrig. ZVG-Risiko: Räumungsklage bei Eigennutzung erforderlich (Kosten ~10-20k €, Zeitfaktor 6-12 Monate). Bauschäden i.H.v. 28.000 € bereits im Marktwert berücksichtigt, jedoch keine Reserve für verdeckte Mängel (Innenfotos wurden verweigert!). Baulast 07/670 (Abstandsflächenregelung) wertneutral, da bereits abgeschlagen. Kein Denkmalschutz, keine Altlasten, kein Mietverhältnis = keine Kündigungsproblematik. Bietobergrenze konservativ bei 450.000 € (≈66% des Marktwerts) – abzüglich Renovierung 28k, Erwerbsnebenkosten ~10% (~45k) und Räumungspuffer. Darunter attraktiv, darüber zu teuer. Nicht für reinen Yield-Investor geeignet, eher Eigennutzer mit Verhandlungsgeschick oder Bestandshalter mit langem Atem.