Älteres voll unterkellertes 2-geschossiges Wohnhaus (BJ 1906) mit ausgebautem, jedoch NICHT baurechtlich genehmigtem Dachgeschoss, Anbau, Garage und Stallgebäude in ruhiger Sackgassen-Wohnlage in Dortmund-Berghofen (Stadtbezirk Aplerbeck, ca. 12.000 EW). 174 m² Wfl auf 640 m² Grundstück, hoher Bodenwertanteil von ca. 40% sichert werthaltige Substanz. Positive Faktoren: hoher Bodenrichtwert (350-390 €/m²), gefragte Wohnlage mit guter Infrastruktur (1 km zum Stadtteilzentrum), solide Bausubstanz (Massivbau) und erhebliches Mietsteigerungspotenzial bei Sanierung. Risiken: Gebäudealter (117 Jahre) mit latentem Sanierungsstau, fehlende Baugenehmigung DG = Nutzungsrisiko, Erbengemeinschaft als Eigentümer (Prozessrisiken), ZVG-typisch keine Mängelhaftung, Leerstands- und Renovierungsaufwand unklar. Kernfazit: Solider Substanzwert mit Wertsteigerungspotenzial durch Sanierung und DG-Legalisierung, jedoch nur als Investor mit Renovierungserfahrung und ausreichend Eigenkapitalreserve empfehlenswert. Bietobergrenze: ca. 340.000 € (entspricht rd. 70% des Verkehrswertes) – bei höheren Geboten kippt das Risiko-Rendite-Profil. Darin enthalten: Sanierungspuffer ca. 40-60k EUR, Risikoabschlag für DG-Baurecht und Gebäudealter.