Premium-Mikrolage Berlin-Dahlem ('sehr gute Wohnlage', höchste Kaufkraft Berlins mit 6.454 €/mtl., Leerstand 1,5% = Vollvermietung) trifft auf eine 48,59 m² große, sanierungsbedürftige 2-Zi-ETW aus 1973 (Massivbau, Gas-ZH, kein Aufzug, Wärmedämmung nur bereichsweise, Terrasse ohne Oberboden). Gerichtlicher Verkehrswert 280.000 € (ca. 5.760 €/m²) erscheint für Dahlem eher konservativ – vergleichbare Bestandswohnungen im Ortsteil liegen meist bei 6.500–8.000 €/m². Bodenwertanteil ist mit ca. 68% sehr hoch, was den Wert nach unten absichert. ZENTRALE RISIKEN: (1) Vermietungsstand unbekannt – kein Zutritt zur Wohnung, kein Klingelschild, WEG hat keine Info, Eigentümer hat trotz Nachfrage nicht geantwortet → Risiko 'Problem-Mieter' oder 'unvermietet/'Eigennutzer' mit Räumungskosten. (2) Innenraum nicht besichtigt – verdeckte Mängel (Leitungen, Bad, Elektrik) bei 50+ Jahre altem Bestand wahrscheinlich. (3) Möblierter Stellplatz nur Rasenfläche, kein befestigter Stellplatz. (4) Wohngeld 426,71 €/mtl. ist hoch (8,78 €/m²) – bei 70% Fremdvermietung problematisch. KERNFAZIT: Substanzstarkes Sachwertinvestment in Top-Lage mit moderater Mietrendite, primär für Eigennutzer oder Value-Add-Investor mit Sanierungsbudget interessant. Im ZVG bei Zuschlag um 70% (≈196.000 €) entsteht ein deutlicher Sicherheitspuffer. BIETOBERGRENZE: 195.000 € (≈70% Verkehrswert). Darüber kein margenbringender Erwerb darstellbar – erst recht nicht bei unklarem Mietstatus. Vor Gebotstermin zwingend: Grundbuchauszug III. Abteilung, aktueller Mietvertrag, Innenbesichtigung mit Sachverständigem und ggf. Räumungsstatus klären.