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0654 K 0066/ 2024

Amtsgericht

Duisburg

Verfahrensart

Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung

Adresse

Heinestraße 40 A Duisburg, Aldenrade

Objektart

Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage bebaute Grundstück

Verkehrswert

719.000 €

Termin

2026-10-27 10:30

Amtsgericht Duisburg, Nebenstelle, Kardinal-Galen-Straße 124-132, 47058 Duisburg, Etage 2, Sitzungssaal C215

Bundesland

Nordrhein-Westfalen

Grundbuch

–

Objektbeschreibung

Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage bebaute Grundstück: Heinestraße 40 A, 47179 Duisburg, AldenradeEs handelt sich um ein im Jahr 1986 in Duisburg Walsum-Aldenrade errichtetes, zweigeschossiges Wohnhaus mit Unterkellerung und einer Einliegerwohnung im ausgebauten Dachgeschoss. Straßenseitig befindet sich ein Anbau, der den Zugang zu den beiden Wohnungen ermöglicht. Zudem ist auf dem Grundstück eine grenzständig errichtete Garage vorhanden.Das L-förmig geschnittene Grundstück weist eine Größe von 982 m² auf. Die Wohnfläche der Hauptwohnung beträgt insgesamt ca. 208 m², davon mit Teilflächen im ausgebauten Kellergeschoss. Die Größe der Einliegerwohnung bemisst sich auf ca. 60 m². Die Nutzfläche im Kellergeschoss bemisst sich auf etwa 39 m².Ein Zugang zum Grundstück war nicht möglich; eine Innenbesichtigung konnte nicht durchgeführt werden. Der Baukörper wirkt äußerlich durchschnittlich gepflegt. Ob Bauschäden vorliegen, konnte nicht festgestellt werden. Nach den durch die Gläubigerin vorgelegten Unterlagen wurden in den Jahren 2021 und 2022 umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt

Anhänge

Gutachten (1453 KB)

Notizen

Änderungshistorie

2026-07-16 22:00:00

Ersterfassung

Gutachtenanalyse

Score

Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung in Duisburg-Walsum (einfache Wohnlage), Baujahr 1986, 982 m² Grundstück, ca. 262 m² Wohnfläche (zzgl. 39 m² Nutzfläche KG). Verkehrswert 719.000 € (Vergleichswert 734.000 € / Sachwert 703.000 €). KRITISCHE RISIKOFAKTOREN: (1) Keine Innenbesichtigung möglich – Sachverständiger konnte nur Außenaufnahme machen, kein Risikoabschlag eingepreist, (2) Bauakten der Stadt Duisburg standen NICHT zur Verfügung, (3) Mietverhältnisse unbekannt – keine Ertragsdaten, (4) verdeckte Bauschäden, Baumängel, abweichende Flächen möglich, (5) Zwangsversteigerungskontext (Räumungsrisiko, Mieterproblematik). Positive Faktoren: umfangreiche Modernisierung 2021/2022 durchgeführt, solide Wohnfläche, Einliegerwohnung für Zweiterwerb nutzbar, kein Baulasteneintrag, kein Denkmalschutz, keine Altlasten, Erschließung bezahlt. Lage in Duisburg-Walsum ist einfache Wohnlage mit unterdurchschnittlichem Mietniveau und eingeschränktem Wertsteigerungspotenzial. Bietobergrenze 503.000 € (= ca. 70% des Verkehrswerts) – maximaler Zuschlag bei klassischer 70%-Strategie. Darüber hinaus nur bei gesicherter Innenbesichtigung, validierter Mietrendite und dokumentiertem Modernisierungserfolg ratsam. Vor Gebot zwingend: Innenbesichtigung erstreiten (ggf. über das Gericht nach § 74a ZVG), Mietverträge anfordern, Restwertbelastungen in Abt. III prüfen.

Potenzial: Durchschnitt

Risiko: Hoch

MW: 719.000 €

Kaltmiete (Ist / Saniert)

7.0 €/m² > 8.5 €/m²

1.834 € > 2.227 €/Monat

Rendite

70% MW: 5.31% · Multi: 26.9x

Bietobergrenze

503.000 €

Bodenwertanteil: 33%