Gemischte Büro- und Geschäftsliegenschaft in 1b-Geschäftskernlage (Altstadt-Mitte) in Oberhausen mit 3.050 m² Grundstück, bestehend aus 3-4 geschossigem Eckgebäude mit Arkadengang (8 Ladeneinheiten EG, 14 Büroflächen OG) sowie angegliedertem Parkhaus mit Parkdeck. Standort: City Oberhausen, ca. 650 m zum Hbf, 3 km zur A42. Wertermittlungsstichtag 15.06.2024, festgesetzter Verkehrswert 4.260.000 €. Geschätzte Jahresnettokaltmiete vollvermietet ca. 305-340 TEUR, was einer Bruttoanfangsrendite von ca. 7,2-8,0% entspricht - für ZVG nur durchschnittlich, da der Verkehrswert ambitioniert wirkt. Bodenwertanteil bei angenommenem BRW von 380-420 €/m² (MK/MI Kernlage) ca. 28-31% bildet soliden Sicherheitspuffer. Standortvorteile: Innenstadtlage, ÖPNV-Anbindung, Parkhaus (knappes Gut in 1b-Lagen), Mischnutzung mit Risikostreuung. Risiken: Ruhrgebiets-Standort mit strukturellen Herausforderungen (Arbeitslosigkeit, Leerstände), 1b-Lage (Büromarkt Oberhausen schwach), nicht zugängliche Mietflächen bei Ortstermin (Laden 3 Sushi, Laden 8 Bar, Büro M) lassen auf Mieterrisiken/Mietminderung schließen, Baujahr vermutlich 1980er-Jahre (Instandhaltungsstau wahrscheinlich), keine Angaben zu Mietvertragslaufzeiten, Parkhaus-Erträge kritisch zu prüfen. Empfehlung: Bietobergrenze 70% des Verkehrswertes = 2.982.000 €, strategisches Gebot 2,5-2,7 Mio. € (ca. 60-63%) für ausreichenden Risikopuffer. Vor Gebot zwingend: Mietvertragsprüfung, Substanzprüfung Parkhaus, Altlastenkataster prüfen, Ertragssituation tatsächlicher Leerstand verifizieren.