Einfamilienhaus in Köln-Wahn (Stadtteil Porz) mit 137 m² Wohnfläche auf sehr großzügigem 1.014 m² Grundstück. Der extreme Bodenwertanteil von 93,3% (709.000 € Boden / 760.000 € Gesamtwert) signalisiert eine überproportionale Landkomponente – die Gebäudesubstanz ist offenbar stark abgenutzt bzw. nur noch geringwertig. Die im Ertragswertverfahren angesetzte Jahresrohertrag von 18.084 € (entspricht ca. 11,00 €/m²) ist deutlich unter Marktniveau für Köln; bei ortsüblicher Marktmiete von ca. 12,50 €/m² wäre eine Sanierung sinnvoll. Die Bruttoanfangsrendite von nur 2,38% bei 100% Marktwert ist für ein reines Mietinvestment unattraktiv. Erst bei einem typischen ZVG-Kaufpreis von 70% (532.000 €) ergibt sich eine akzeptable Rendite von 3,40% brutto (3,86% saniert). Bietobergrenze: max. 530.000 € – darüber wird die Investition bei aktueller Mietsituation und erforderlicher Sanierung wirtschaftlich riskant. Plus: sehr großer Baugrund, ruhige Wohnlage, gute Anbindung an A59. Minus: Bungalow-Bauweise mit eingeschränktem Ausbaupotenzial, kein Denkmalschutz/WFNG-Schutz, Lage in peripherem Stadtteil mit 15 km zur Innenstadt, 'Housesitterin' ohne Mietvertrag – Neuvermietung erforderlich.