Zweifamilienhaus (Baujahr ca. 1973) auf 1.324 m² großem Grundstück in Heiden/Kreis Borken. Verkehrswert 447.000 EUR (Sachwert 517.000 EUR, Ertragswert 495.000 EUR). KRITISCHE RISIKOFAKTOREN: (1) Nur Außenbesichtigung möglich, Gebäude war zum Stichtag NICHT BEWOHNBAR – massiver Instandsetzungs-/Sanierungsstau wahrscheinlich. (2) Baurechtliche Mängel: Garage, Nebengebäude und Überdachung sind nicht genehmigungsfähig, Dachterrasse nicht in Bauakten – Risiko von Rückbaukosten und Bußgeldern. (3) Bausubstanz 53 Jahre alt, energetisch wahrscheinlich sanierungsbedürftig (Heizung, Dämmung, Elektrik, Sanitär). KERNFAZIT: Attraktiver großer Bauplatz (1.324 m²) mit Altbestand in ländlicher, nachgefragter Lage. Als reines Bestandsobjekt wegen massiver Risiken kaum kalkulierbar – nur für erfahrene Investoren mit Eigenkapital-Reserve und klarer Exit-Strategie (Abriss+Neubau oder Kernsanierung mit anschließender Vermietung/Verkauf) interessant. BIETOBERGRENZE: ca. 280.000 EUR (deutlich unter 70% des Verkehrswertes, da hohe Risiken und Sanierungsaufwand). Maximales Gebot bei reinem Bestandskauf und 100% Sanierung: max. 380.000 EUR.