Einfamilienhaus (BJ ca. 1968) in massiver Klinkerbauweise auf 993 m² großem Grundstück in Emden (Middelweg 7). Substanz solide (Klinkermauerwerk), jedoch erhebliche Mängel: dokumentierte Feuchtigkeitsschäden, nicht ausgeschlossener Hausschwammverdacht, unfertiges Badezimmer im DG, kein Energieausweis, kein WEG-Verwalter. Lage in strukturschwächerem Ostfriesland mit begrenztem Mietniveau. Verkehrswert (170.500 €) wirkt angesichts der Risiken (Sanierungsstau, Hausschwamm-Latente, energetische Sanierungspflicht) ambitioniert. Nachvollziehbarer Wert wird maßgeblich vom hohen Bodenwertanteil (~50%) getragen. Empfehlung: Nur bei deutlichem Abschlag und nach Vor-Ort-Inspektion (Hausschwamm-Prüfung zwingend) sinnvoll. Bietobergrenze 105.000 € entspricht ca. 62% des Verkehrswerts und berücksichtigt Sanierungskosten (Feuchtigkeit/Hausschwamm ~25-40k €, Bäder/Fenster/Dämmung ~30-50k €) sowie Risikoaufschlag.