Modernes Wohnhaus (Neubau-Charakter, Flachdach, Klinkerfassade) in attraktiver Lage Hürth-Efferenwest, unmittelbar vor den Toren Kölns. Bebauungsplan WA 4, GRZ 0,4, GFZ 1,0 – solider Rahmen für ein Einfamilienhaus auf 420 m² Grundstück. Geschätzte Wohnfläche ca. 220 m². Verkehrswert 863.000 € wurde wegen fehlender Innenbesichtigung um 10 % auf 777.000 € abgesichert. Substanz ist hochwertig und zeitgemäß (Energieausweis: 27,3 kWh/m²a Primärenergiebedarf = KfW-40/55-Niveau), kein Denkmalschutz, keine Baulasten, keine Altlasten, keine Bergschäden, Beiträge abgerechnet. Nachteile: keine Innenbesichtigung möglich, Objekt vermutlich eigennutzt (kein Mietertrag bekannt), kein Mietpool-Potenzial bei Eigennutzung, hoher Bodenwertanteil (ca. 37 %) begrenzt Mietrendite auf nur 4,6 % bei Vollvermietung. Kernfazit: Substanzwert stark, aber der reale Marktwert (863 k€) liegt deutlich über dem für eine rentable Neuvermietung erzielbaren Preis – klassisches Eigenheim-Segment. Bietobergrenze für ZVG-Erwerb ca. 650.000 € (≈ 84 % des reduzierten Verkehrswertes) – darunter wird das Investment bei Vollvermietung wirtschaftlich tragfähig, darüber steigt das Risiko einer negativen Leverage. Vor Gebot unbedingt Innenbesichtigung im Ortstermin durchsetzen und Mietspiegel Hürth für WA-4-Lage verifizieren.