Gewerbliche Teileigentumseinheit (Restaurant, ca. 137 m² EG/OG + 26 m² KG) in Top-Lage München-Bogenhausen (Ismaninger Str. 136). Baujahr ca. 1975, daher Sanierungs-/Modernisierungsbedarf wahrscheinlich. Aktuell vermietet zu 2.700 €/Monat kalt = nur 16,56 €/m², deutlich unter Marktniveau (Marktmiete saniert ca. 25 €/m² für Bogenhausen-Restaurant). Bodenwertanteil von 127% zeigt: Grundstück allein (1,117 Mio €) übersteigt den Ertragswert – Gebäude trägt faktisch nichts bei, bietet aber erhebliche Aufwertungschancen. Kernfazit: Solider Standort mit Mietsteigerungspotenzial nach Modernisierung oder Neuvermietung; Bodenwert bietet Wertstabilität. Risiken: Altbau (1975), Gewerbe mit eingeschränktem Käuferkreis, unklare Mieter-/Vertragslage (kein Mietvertrag vorgelegt), ZVG-Risiken (Räumung, Bieterverfahren, Gerichtskosten). Empfehlung: Bietobergrenze 615.000 € (ca. 70% Verkehrswert), um Sicherheitspuffer für Renovierung (80-150 T€), Räumung/Eviktionsrisiko und Transaktionskosten zu haben. Erst ab <550.000 € wird das Risiko-Rendite-Profil attraktiv.