Sondereigentum Nr. 3 (Großraumbüro, ca. 164 m²) im 1. OG eines 1994 errichteten, zweigeschossigen Gewerbegebäudes im Gewerbegebiet Stolberg-Steinfurt. Verkehrswert laut Gutachten: 138.000 € (Bewertungsstichtag 17.08.2023). Substanzwert solide (Beton-/Massivbau, Baujahr 1994), jedoch gravierende Risiken: (1) KEINE Innenbesichtigung möglich – Zustand vollständig unbekannt; (2) Hochwasserereignis 14.07.2021 (Stolberg war 2021 massiv von der Flutkatastrophe betroffen) – potenzielle verdeckte Schäden an Elektrik, Estrich, Putz, Haustechnik; (3) tatsächliche Nutzung unbekannt – unklar ob vermietet/leerstehend; (4) Sondereigentumsstruktur (160/840 MEA) – eingeschränkte Verfügungsgewalt, Hauptgebäudelasten werden mit den Sondereigentümern Nr. 1 und 2 geteilt, Garagen-/Lagergebäude (ATP Nr. 4) geht allein zu Lasten dieses Miteigentümers; (5) strukturschwache Lage im ehemaligen Kupferbergbau-Revier (Stolberg) mit eingeschränktem Büromietmarkt. Kaltmietrendite bei Vollvermietung ca. 6,4 % brutto (Marktmiete 4,50 €/m²), bei 70 %iger ZVG-Kalkulation ca. 9,2 % – numerisch attraktiv, aber durch die genannten Risiken deutlich entwertet. Bietobergrenze 95.000 € (ca. 69 % des Verkehrswerts), darunter sollte der Zuschlag nicht erteilt werden. Aufgrund der Hochwasservorgeschichte, fehlender Innenbesichtigung und ungeklärter Nutzung ist die Ankaufsprüfung zwingend mit Vor-Ort-Termin, Einsicht in Sanierungs-/Trocknungsprotokolle und Mietvertragsprüfung zu verbinden. Nur für erfahrene Investoren mit Risikobewusstsein und Liquiditätsreserve für mögliche Sanierung empfehlenswert.