Einfamilienhaus Baujahr ca. 1906 in Herne-Kolonie (Koloniestr. 6), 80m² Wohnfläche (EG + ausgebautes DG), 250m² Grundstück, unterkellert. Verkehrswert laut Gutachten 113.000 € (Stichtag 27.05.2025). Bausubstanz alt, erkennbare Mängel, Sachverständiger empfiehlt DRINGEND weitergehende Bauschadensuntersuchung vor Erwerb - erhebliches Risiko verdeckter Mängel (Statik, Haustechnik, Feuchtigkeit, Schadstoffe möglich). Lage: mittlere Wohnlage Herne, ruhige Anliegerstraße, Bus fußläufig, A40 ca. 3 km. Bodenrichtwert ca. 450 €/m² (Bodenwert 113k = dominant). Bodenwertanteil ca. 90% (Gebäude nahezu wertlos wegen Sanierungsstau). Wichtige Punkte: (1) Mietspiegel Herne referenziert, Vergleichsmieten 5,50-7,50 €/m²; (2) Alleinlage der Kernsanierung kostet realistisch 80-120k €; (3) Heizung/Energie vermutlich alte Anlage (Klasse F-H); (4) Kleines EFH mit eingeschränktem Mieter-Pool. Bietobergrenze 75.000 € (66% Marktwert) - nur wenn zusätzlich 100k € Sanierungskapital verfügbar. Mietrendite vor Sanierung unter 5%, nach Komplettsanierung ca. 6-7%. Nur für erfahrene Investoren mit hoher Eigenkapitaldecke und Sanierungserfahrung geeignet. Kein Anfänger-Investment.