Denkmalgeschütztes, zweiseitig geschlossenes ZFH (Vorderhaus 18. Jh., ehemalige Bäckerei EG) mit vorwendendzeitlichen Nebengebäuden in Themar/Schuhmarkt (2.700 EW, Kleinstadt Südthüringen). Verkehrswert 125.000 EUR. Kernrisiken: (1) Innenbesichtigung wurde durch Co-Eigentümer verweigert – baulicher Zustand nur über äußeren Anschein bekannt, (2) Co-Eigentümer und Bruder bewohnen sämtliche Flächen ohne Mietverträge, Eigenbedarfskündigung nach § 985 BGB bzw. Räumungsklage erforderlich, (3) Demografieprognose -21% bis 2040, kein funktionierender Mietmarkt, (4) Sanierung 2005-2009 unvollständig, Nebengebäude/S Seitenflügel OG noch im Altzustand, (5) Historisches Fachwerk -> Denkmalschutzauflagen wahrscheinlich (kein Eintrag im Gutachten explizit erwähnt, aber Altstadt). Makrolage gut (B89, Bahnhof, A71/A73 in 12 km), Mikrolage peripher (südwestlicher Altstadtrand, Werra). Mietrendite saniert theoretisch ~11,5%, aber durch schwierige Vermietbarkeit in schrumpfender Kleinstadt kaum realisierbar. Für ZVG-Investor nur eingeschränkt empfehlenswert. Bietobergrenze 85.000 EUR (68% VW) - sinnvoll nur für ortsansässigen Selbstnutzer mit Eigenkapital und Handwerker-Know-how. Investoreignung: gering.