Sondereigentum im Spitzboden eines MFH von 1963 in Essen-Bochold (einfache Wohnlage). Der nominelle Verkehrswert von 13.000 EUR wirkt attraktiv, ist jedoch kritisch zu relativieren: Es liegt KEINE Baugenehmigung für Wohnzwecke im Spitzboden vor, der Zugang erfolgt ausschließlich über eine Einschubtreppe (nicht normgerecht), der Dachboden war am Ortstermin nicht zugänglich, der Eigentümer ist verstorben (Nachlasspflegerin), kein Verwalter ermittelbar. Die RND beträgt nur noch 25 Jahre, der Bodenwert macht bereits >50% des Verkehrswerts aus – das Gebäude selbst hat nahezu keinen Wert. Wirtschaftlich nur durch Ausbau zu Wohnraum (mit hohen Investitionskosten für Genehmigung, Treppenhaus, Dämmung, Sanitär/Heizung) oder als Speicher nutzbar. Aufgrund der unklaren Eigentumsverhältnisse, der Baurechtsproblematik und der Totalausfall-Risiken bei Erwerb im ZVG empfehle ich eine sehr konservative Bietobergrenze von ca. 7.000 EUR (rd. 54% des Verkehrswerts). Finger weg für die meisten Investoren – nur für erfahrene Developer mit Vor-Ort-Kenntnis und Bereitschaft zur Baurechtschaffung interessant.