Gemischte Immobilie (Mehrfamilienhaus mit Gewerbeanteil) in Viersen-Dülken, Viersener Str. 4. Verkehrswert laut Gutachten 139.000 EUR (Spanne 130-140 TEUR), ermittelt im Ertragswertverfahren mit nur 11 Jahren Restnutzungsdauer. Bodenwert 49.900 EUR (35,9% Anteil) bietet soliden Sicherheitspuffer, objektspezifische Merkmale schlagen jedoch mit -42.000 EUR zu Buche. Erhebliche Bewertungsunsicherheiten: kein Zritt zum Objekt, keine Bauakte verfügbar, Baurecht zu prüfen, mögliche Altlasten/Bauschäden nicht ausschließbar, Unterlagen des Bauarchivs fehlen. Rohertragsfaktor 4,83 (Ist) / Reinertragsfaktor 6,28 (Soll) deuten auf hohe Bruttorendite, jedoch gemischte Nutzungsstruktur und unklare Mieterlage. Für ZVG-Investor eingeschränkt empfehlenswert - Bietobergrenze konservativ bei 95.000 EUR (~68% des Marktwerts), um Risiken aus verdeckten Mängeln, Mieterrisiken und Sanierungsstau abzudecken.