Plattenbau-Wohnung im 13. OG (Wfl. ca. 75 m²) mit Sondernutzungsrecht an einer Terrasse in Großblockbauweise (Baujahr ca. 1970er). Verkehrswert 146.000 € (rd. 1.950 €/m²) ist für die Lage Rodgau-Nieder-Roden/Rhein-Main nachvollziehbar, allerdings bereits deutlich unter Neubauniveau. Hauptprobleme: (1) Wohnung ist durch Nießbrauchsberechtigten bewohnt – keine Innenbesichtigung im Gutachten möglich, Sanierungs-/Modernisierungsbedarf vollständig unbekannt. (2) Typische Risiken der 70er-Jahre-Großblockbauweise: mangelhafte Wärmedämmung, Haustechnik (Heizung, Leitungen), Beton-/Fassadenthemen, Mieternachfrage eingeschränkt. (3) Hohe Geschosse (13. OG) und Großblock-Lage mindern die Zielgruppe. Positiv: Gute Mikrolage (Ortskernrand, ÖPNV, Einkauf, B45-Anbindung), keine Baulasten/Denkmalschutz, reines Wohngebiet, kein Mieter-Mietverhältnis (Nießbrauch fällt mit Tod weg). Marktmieten kalkuliert mit ~9,00 €/m² im Ist- und ~11,00 €/m² im sanierten Zustand. Bietobergrenze: 95.000 € (ca. 65% des Verkehrswerts). Darüber keine Marge, da Erlös erst nach Nießbrauchende, Innenstand-Unsicherheit und likely Sanierungsstau kalkulatorisch nicht abgesichert. Nur für geduldige Buy-and-Hold-Investoren mit Risikopuffer und Nießbrauchs-Exit-Strategie interessant.