Teileigentum an Gewerbeeinheit (Ladenlokal, EG, ca. 119 m²) in Wuppertal-Elberfeld, Im Johannistal 41a. Baujahr ca. 1969, Restnutzungsdauer nur 20 Jahre. Verkehrswert laut Gutachten 59.000 €, Bodenwertanteil mit 52% solide (Sicherheitsuntergrenze). Die IST-Miete (1.329 € warm) liegt 123% über der nachhaltigen Kaltmiete (595 € / 5,00 €/m²) – dies signalisiert entweder einen auslaufenden Sondereffekt oder stark sanierungsbedürftigen Zustand. Aufwertungspotenzial durch Sanierung und Mietanpassung auf 9-10 €/m² (Marktmiete Wuppertal-Elberfeld EG) ist real, aber mit Risiken behaftet. Negativfaktoren: extrem kleine MEA (403/100.000 = 0,4% – eingeschränkte Mitsprache, hohes WEG-Risiko, Sonderumlagen möglich), kein Stellplatz, innerörtliche Anliegerstraße mit geringem Verkehrsaufkommen, ehemaliges Versorgungszentrum in Wohnsiedlung (begrenzte Drittverwendungsfähigkeit), Erschließungsbeitragspflicht Fuhlrottstraße. Kernfazit: Bodenwertgestützter Einstieg mit moderatem Hebel, aber Ausstiegsmöglichkeit eingeschränkt. Bietobergrenze konservativ 55.000 € (unter Verkehrswert), bei Bieterstrategie 70% + Risikopuffer 50.000 € empfehlenswert.