Eigentumswohnung Nr. 22 im 2.OG links eines 8-Familienhauses (BJ 1957, 632,4 m² Gesamt-Wfl.) in Essen-Frohnhausen, 84 m² Wohnfläche. Verkehrswert gerundet 166.000 €. Substanz durchschnittlich (Energieklasse C, 90,5 kWh/m²a Endenergie, 154,2 kWh/m²a Primär), mod. Restnutzungsdauer nur 32 Jahre. Kritisch: nur Kaminofen als Heizung, Teilbereiche unbeheizt mit Schimmelbefall, selbstgenutzt durch Eigentümerpartei (kein Mietvertrag, Räumungsrisiko nach Zuschlag). Baulast Bl.-Nr. 8/148 (Erschließungsbaulast, Fahr-/Gehweg für Nachbargrundstücke Breslauer Str. 79/81/83) wertmindernd (-9.750 €). Lage Frohnhausen = durchschnittliches, kein Premium-Umfeld. Nach Kernsanierung (Zentralheizung, Fenster, Bäder, Schimmelsanierung ca. 35-50 k€) realistische Neuvermietung ~8 €/m². Bei 70 % des Verkehrswertes ergibt sich akzeptable Bruttorendite von ~6,9 % mit Multiplikator 14,4. Bietobergrenze 115.000 € empfohlen, um ausreichend Sicherheitspuffer für Sanierung und Eigennutzungs-/Räumungsrisiko zu haben.