Freistehendes 1-2-Familienhaus (Haupthaus Bj. 1930, Anbau Bj. 1939) mit großem Grundstück (1.845 m²) in Wülfrath, Parkstraße 25. Verkehrswert 700.000 €, davon allein 518.890 € (74 %) reiner Bodenwert – das ist die zentrale Sicherheit für den Investor. Haupthaus steht leer, Anbau ist vermietet (alte Bestandsmiete). Nach Grundriss besteht Zwei-Einheit-Struktur (Ein- bis Zweifamilienhaus) – nach Sanierung des Haupthauses deutliche Mietsteigerung möglich. Sanierungsstau bei Altbau 1930/1939 wahrscheinlich (Heizung, Elektrik, Bad, Fenster, ggf. Dach), zudem unklarer Bergschäden-Status (Auskunft Bezirksregierung Arnsberg stand bei Gutachtenerstellung noch aus). Kein Denkmalschutz, keine Altlasten, keine Baulasten, kein Bergschaden-Verdacht laut Sachverständiger – dennoch Restrisiko. Lage in Wülfrath (Kreis Mettmann) ist solide, jedoch kein Premium-Standort. Mietrendite sowohl bei 100 % als auch 70 % Vermietung mit 3,4 % bzw. 2,4 % sehr mager – es handelt sich klar um ein ZVG-Spekulationsobjekt, nicht um ein Cashflow-Investment. Wertsteigerung erzielbar durch: (1) ZVG-Kauf unter Marktwert, (2) Sanierung und Vermietung Haupthaus, (3) ggf. späterer Verkauf oder Teilung. BIETOBERGRENZE EMPFEHLUNG: 490.000 € (70 % des Marktwerts). Bei erkennbarem Sanierungsstau besser 420.000–450.000 € (60–65 %). Nie über 490.000 € bieten, da bei Altbauten Sanierungskosten leicht 50.000–100.000 € erreichen können und Bergschäden-Risiko den Wert zusätzlich drücken könnte.