1-Zimmer-ETW (35,86 m²) in Berlin-Spandau/Elsflehter Weg 7, Baujahr 1962, 3.OG ohne Aufzug, Plattenbauweise mit WDVS-Sanierung 2000 und Fernwärme seit 2021. Vermietet mit Altmietvertrag seit 31.12.1980, Vertrag wurde NICHT vorgelegt (Risikoabschlag im Gutachten berücksichtigt). Miete wurde 1980 aus Wohnpreisbindung §17 WoBindG entlassen. Hausgeld 217 € ab 01/2026. Milieuschutzgebiet 'Wilhelmstadt' mit Auflagen bei baulichen Änderungen. Wohnanlage mit 124 WE in 11 Hausaufgängen, Instandhaltungsrücklage 1.935 €. Kein Denkmal, keine Baulasten, keine Altlasten. Verkehrswert 95.000 € (~2.650 €/m²) ist marktgerecht für Spandau. Aufgrund des Mini-Zuschnitts (1-Zi.), 3.OG ohne Aufzug, unklarer Mietvertrag und hohem Hausgeld ist die Skalierbarkeit begrenzt. Bietobergrenze 60.000 € (~63% VW) – Sicherheitsabschlag wegen Mietvertragsrisiko, schlechter Wiederverkäuflichkeit von 1-Zi.-ETW und eingeschränkter baulicher Entwicklungsmöglichkeiten (Milieuschutz). Erst bei deutlichem Preisabschlag (<55.000 €) wird das Investment interessant.