Hochriskantes ZVG-Objekt in Duisburg-Hamborn/Neumühl (strukturschwaches Ruhrgebiet, ALV 12,6%, Kaufkraftkennziffer 81,3). Büroeinheit im EG (ca. 90 m² + Keller) eines 1906 erbauten/1949 teilsanierten, 3-geschossigen, einseitig angebauten Wohn- und Geschäftshauses. Gesamte Nutzfläche in desolatem Bauzustand mit erheblichem Instandhaltungsstau, Feuchteschäden, verwahrlostem Gesamteindruck; steht seit mehreren Jahren leer. Innenbesichtigung war nicht möglich – erhebliche verdeckte Mängel (Statik, Hausschwamm, Bausubstanz) sind wahrscheinlich. Verkehrswert = anteiliger Bodenwert (12.300 €), d.h. das Gebäude hat NULL Sachwert. MEA 138,08/1.000 an 304 m² Gesamtgrundstück (effektiv ca. 42 m² Bodenanteil). Erschließung/Bebauung muss geprüft werden (Nachverdichtungspotenzial?). Lagekategorie einfach bis mittel, schwieriges Wohnumfeld. Auflassungsvormerkung und Zwangsversteigerungsvermerk in Abt. II. WEG-Verwalter unbekannt, keine Mietbindungen. Für eine wirtschaftlich tragfähige Sanierung sind erfahrungsgemäß 1.500–2.500 €/m² (BGF) zu kalkulieren, mithin 150.000–250.000 € – ein wirtschaftlicher Erwerb ist nur bei deutlich reduziertem Zuschlag (Rohbauland-Preisniveau) und gesicherter Nachverdichtungs-/Neubauperspektive denkbar. Bietobergrenze aus Vorsichtsprinzipien 7.000 € (rd. 57 % des Verkehrswerts), darunter nur bei klarer Bauplanungs-/Entwicklungsoption. Kein klassisches Buy-and-Hold-Investment, sondern Standortspekulation. Finger weg ohne eigene Innenbesichtigung und Bodengutachten.