2-Zimmer-ETW mit Hobbyraum, Sondernutzungsrechten an Garten/Terrasse und weiterem Hobbyraum in München-Aubing (22. Stadtbezirk), Baujahr 1997. Verkehrswert It. Gutachten 620.000 € im miet-/lastenfreien Zustand. Die Lage ist nur durchschnittlich (äußerer Westen Münchens, Stadtgrenze zu Gräfelfing), die Mikrolage profitiert von Wald-/Grünanbindung, ist aber durch A96-Lärm (55-59 dB(A) tags, 50-54 dB(A) nachts) und Eisenbahnausbesserungswerk-Nachbarschaft beeinträchtigt. Großer Gartenanteil (Sondernutzungsrecht) und Hobbyraum sind wertsteigernd. Keine aktuelle Vermietung – Eigennutzung oder Neuvermietung erforderlich. Instandhaltungs-/Modernisierungsstau wahrscheinlich (Baujahr 1997, 28 Jahre). Bietobergrenze für sicheres Investment ca. 430.000 € (rd. 70% des Verkehrswerts); nur darunter lohnenswert, da Mietrendite sehr niedrig (ca. 2% brutto) und Standort nur durchschnittlich. Vorteil: hoher Bodenwertanteil (Grenzland zu Gräfelfing, München-Aubing) und niedrige ZVG-Erwerbsnebenkosten bieten Sicherheitspuffer.