Bebautes Grundstück (Baujahr 2008) im Dortmunder Stadtbezirk Mengede/Oestrich in einem Gewerbegebiet am Stadtrand. Auf 1.137 m² Grundstücksfläche befindet sich ein zweigeschossiges Wohn- und Betriebsgebäude (Büros im EG, Wohnung im OG) mit angebautem Carport und vermutlichem Hinterhaus – zusammen 178 m² Wohn-/Nutzfläche sowie 4 Stellplätze. Der Sachverständige hatte KEINEN Zugang zum Gebäude (Inaugenscheinnahme nur von außen), daher sind verdeckte Mängel und die tatsächliche Mietsituation unbekannt. Zudem fehlen Baugenehmigungen für Carport und Hintergebäude (rechtliches Risiko, ggf. Rückbau), und es bestehen mindestens 4 Baulasten inkl. Überbau durch ein Nachbargebäude. Der Bodenrichtwert ist mit 65 €/m² (abs. 74.000 €) sehr niedrig – nur 17,6% des Verkehrswertes, was auf eine untergeordnete Lage hindeutet. Die 70/30-Regel ergibt einen Einstiegskorridor um 295.000 €. Kernfazit: Solides, neuwertiges Gebäude mit gutem Grundstück, aber Standortnachteile (peripheres Gewerbegebiet) und erhebliche rechtliche/bauliche Risiken. Empfohlene Bietobergrenze: 295.000 € (entspricht ca. 70% des unbelasteten ZVG-Verkehrswerts). Darüber hinaus sinkt die Risikodeckung deutlich. Nur für erfahrene Investoren mit Toleranz für Mixed-Use und Baurechtsthemen geeignet. Vor Gebot unbedingt: Innenbesichtigung erzwingen, Baulasteninhalte prüfen, Mietsituation und Mietrückstände klären.