3-Zi-ETW (91,88 m²) im EG eines Wohnhauses Baujahr 1974-1980 in Würzburg-Lindleinsmühle/Versbach. Gutachter setzt Marktwert auf 267.000 EUR an, bereits mit 10% Risikoabschlag (29.700 EUR) wegen fehlender Innenbesichtigung. Vergleichswert 297.000 EUR (3.230 EUR/m²) bestätigt durch vier lokale Vergleichspreise (Spannweite 2.782-3.692 EUR/m²). Ertragswert 297.000 EUR basiert auf 11,50 EUR/m² Miete + Garage. Positiv: solider Bodenwertanteil von ~33% (87.773 EUR bei 700 EUR/m²), ausreichend Rücklagen (2.555 EUR), beliebte Universitätsstadt Würzburg. Risiken: keine Innenbesichtigung, Zahlungsrückstände 2.314 EUR deuten auf finanzielle Schieflage des Eigentümers/Vermietungsprobleme, EG-Lage (schlechtere Wiederverkäuflichkeit), Gebäudealter 45-51 Jahre mit zu erwartendem Sanierungsstau (Heizung, Bad, Elektrik, Fenster), hohe nicht umlagefähige Kosten (1.073 EUR/Jahr). Mietrendite am Marktwert nur ~5%, was die Spanne für ZVG-Discount begrenzt. BIETOBERGRENZE: max. 180.000 EUR (67% des Marktwerts) – darunter erst wird das Investment interessant, da zusätzlich Modernisierungskosten von 30-50 TEUR zu kalkulieren sind. Darüber kein ausreichender Sicherheitspuffer.