Zwei Reihenhäuser (Baujahr 1970) in Neuss-Reuschenberg mit hoher Bodenwertquote (~61%) von 520.000 EUR. Positiv: 737 m² Grundstück, separate Verwertung beider Einheiten möglich, hoher Land-Anteil bietet Sicherheitspuffer, keine Baulasten/Altlasten/Wohnungsbindung, 3 Garagen als Zusatzwert, sehr gute Wohnlage Neuss. Negativ: Substanz von 1970 mit hoher RND (33/31 Jahre), Sanierungsstau wahrscheinlich, Haus 39 leerstand, Haus 41 eigennutzt → Erstvermietung erforderlich, eingeschossige Bauweise (begrenzte Erweiterungsmöglichkeit). Ertragswert liegt 8% unter Sachwert → leichte Überbewertung des Sachwerts. Bietobergrenze 600.000 EUR (rd. 70% Verkehrswert) entspricht ca. 1,15x Bodenwert und lässt Sanierungskosten von 80-120 TEUR sowie Transaktionskosten zu. Bei sanierter Vollvermietung (~10 EUR/m²) Multiplikator von ca. 23,5x erreichbar – im aktuellen Marktumfeld grenzwertig, aber durch Bodenwertreserve abgefedert. Empfehlung: Kauf nur mit klarer Exit-Strategie (Bestandshaltung mit Sanierung oder Einzelveräußerung).