Eigentumswohnung im DG (ca. 100,52 m², Baujahr 2008) eines 4-Familienhauses in Dresden-Bühlau (01324). Inkl. Stellplatz Nr. 4 und Abstellraum. Geh- und Fahrtrecht in Abt. II ist separat zu werten. Verkehrswert 342.000 € (Ertragswert 334.000 €, Vergleichswert 363.000 €). Substanz solide (BJ 2008, MFH mit nur 4 WE, MFH in gepflegtem Zustand), Lage Bühlau ist gefragtes Dresdner Wohngebiet mit guter Infrastruktur und hoher Bildungswanderung. Allerdings: Dachgeschoss (eingeschränktes Wertniveau), bestehendes Mietverhältnis blockiert kurzfristige Neuvermietung, Bauschäden -2.500 € berücksichtigt, Mietrendite mit ca. 2,5 % (Ertragswertverfahren) unterdurchschnittlich – erst nach Mieterhöhung/Sanierung auf ca. 3,3 % steigerbar. Für ZVG: Bietobergrenze bei ca. 70 % des Verkehrswerts = 239.400 €; darunter bleibt Sicherheitspuffer für ZVG-Risiken (Räumungskosten, Mieter-Mietrückstände, Unwägbarkeiten der Teilung). Empfehlung: nur bieten, wenn unter 240.000 € Zuschlag möglich; bei Mietanpassungspotenzial (nach Modernisierung/Neuvermietung) bis max. 255.000 € vertretbar.