Eigennutzungsobjekt in Bonn-Beuel/Vilich (Rheindorfer Str. 165a) aus ca. 1950, ca. 104 m² Wfl. auf 3 Ebenen (EG/OG/DG) zzgl. 3 Kellerräume, beidseitig angebautes Mittelhaus ohne Stellplatz. Verkehrswert lt. Gutachten €280.000 (Bodenwert €110.000 = 39%). Gebäude ist stark sanierungsbedürftig (Instandhaltung- und Modernisierungsstau, energetisch veraltet), eigen-genutzt (Räumungsrisiko!), kein Pkw-Stellplatz, kleines MEA (81,57/1.000) an einer WEG. Standort Beuel/Vilich ist solide (Bahnhof 1,3 km, A-Anschluss 1,3 km, Köln-Bonn 14,6 km). Kernfazit: Klassischer ZVG mit Risikoaufschlag - Ertrag nach Sanierung moderat (Rendite ca. 5% brutto), Wertzuwachs nur durch deutliche Modernisierung erreichbar. Bietobergrenze unter Berücksichtigung Sanierungskosten (rd. 60-80 Tsd. EUR), Räumungs-/Verfahrensrisiko, fehlendem Stellplatz und Mittelhaus-Lage: max. ca. €165.000 (rd. 59% des Verkehrswerts). Darüber besteht keine wirtschaftlich tragfähige Basis.