BODENSTÄNDIGE, ABER PROBLEMATISCHE 1-ZIMMER-ALTBAUWOHNUNG IM ERDGESCHOSS EINES DENKMALGESCHÜTZTEN MFH (Baujahr 1911) IN ESSEN-KRAY. VERKEHRSWERT MIT €32.000 BEREITS EXTREM NIEDRIG, DENNOCH WIEDERHOLT VERSTEIGERUNG (183 K 8/25) – SIGNALISIERT MARKTINTERESSE-ODER ZUSTANDSLAGE. WOHNUNG KONNTE NICHT BESICHTIGT WERDEN, AUSSTATTUNG UNBEKANNT. KRITISCHE FAKTOREN: (1) DENKMALSCHUTZ (Denkmalliste Nr. 496 seit 1989) → Instandhaltungs-/Instandsetzungsgebot, Abbruchverbot, erhöhte Instandhaltungskosten; (2) LAGE IM BERGBAUGEBIET (oberflächennaher Bergbau belegt, Tagesbruch im Umfeld dokumentiert) → Risiko Bergschäden/Methan; (3) HOHE LÄRMBELASTUNG 70-74 dB(A) durch Hauptverkehrsstraße; (4) AUSLÄNDERANTEIL 26,4% (überdurchschnittlich), ‚einfache Wohnlage'; (5) BODENANTEIL NUR ~13% → GEBÄUDEANTEIL DOMINIERT. MIETRENDITE BRUTTO CA. 11% (ist) BZW. 14% (saniert) BEI GESCHÄTZTEN 45m² – DECKT RISIKO KAUM. EMPFEHLUNG: MAXIMALE BIETOBERGRENZE €22.000 (ENTSPRICHT 69% VW). SELBST DANN NUR FÜR SPEKULATIVE INVESTOREN MIT AFFINITÄT ZU DENKMAL-/BERGBAU-OBJEKTEN UND EINGEHENDER VOR-ORT-PRÜFUNG. OHNE BESICHTIGUNG UND BODENGUTACHTEN NICHT EMPFEHLENSWERT.