Erbbaurecht (Reihenendhaus Baujahr 1972, 101,5 m² Wfl.) in Werl, Kreis Soest. Erbbaurechtslaufzeit endet 30.04.2064 – nur noch ca. 40 Jahre Restlaufzeit, was die Finanzierbarkeit massiv einschränkt (Banken verlangen i.d.R. >60 Jahre) und zu einem Wertabschlag führt (Erbbaurechtskoeffizient 0,80). Substanzwert Gebäude durch hohe Alterswertminderung (–228.491 €) bereits stark abgeschrieben; umfangreiche Sanierungen (Dämmung, Heizung, Fenster, Elektro) zwingend erforderlich, da kein Energieausweis vorliegt. Bodenwertanteil mit 42% relativ hoch, jedoch nur theoretisch – als Erbbaurechtserwerber geht das Grundstück nicht in den Besitz über. Mietrendite saniert nur ca. 3,9% (brutto, ohne Erbbauzins-Berücksichtigung), multiplikator >24 – wirtschaftlich unattraktiv. Bietobergrenze konservativ bei 160.000 € (≈65% ZVG-Wert), um Erbbauzins, Sanierungs- und Finanzierungsrisiko abzudecken. Empfehlung: Investment nur für spezialisierte Erbbaurechts-Investoren mit Eigenkapital und langfristiger Strategie; klassische Mietrendite nicht darstellbar.