Eigentumswohnung im 5. OG (Haus B) mit 243 m² Wfl. + 2 TG-Stellplätze als ERBBAURECHT in 1A-Innenstadtlage Elberfeld/Wuppertal. Verkehrswert lastenfrei 236.000 € (Stichtag 19.02.2025). KERNRISIKEN: (1) Erbbauzins 823,25 €/mtl. = 9.879 €/p.a. zuzügl. Vormerkung Erbbauzinserhöhung (36.000 €) sowie Barwert Erbbauzinsreallast (47.900 €) – künftige Erhöhungen drohen; (2) Vorverkaufsrecht belastet Weiterveräußerung; (3) Baujahr 1981, Restnutzungsdauer nur 30 Jahre, baulicher Erhaltungsbedarf Gemeinschaftseigentum -25.000 €, Schimmelpilzbefall -2.500 €; (4) WEG-Zahlungsausfälle Miteigentümer -10.000 € signalisieren soziale Schieflage der Eigentümergemeinschaft; (5) Sehr große Wohnung (243 m²) in Citylage – Wiedervermietung/Weiterverkauf schwierig; (6) Wuppertal strukturschwach, schrumpfende Bevölkerung, niedriges Mietniveau. Vorteile: absolute Citylage, TG-Stellplätze, Schwebebahn/Hbf fußläufig. Brutto-Mietrendite 9,8% sieht attraktiv aus, aber nach Abzug Erbbauzins (5,6% NOI) und Bewirtschaftungskosten kaum noch Spielraum. Bietobergrenze max. 150.000 € (≈63% des VW), um Erbbauzinsbelastung, Instandsetzungsstau und Verwertungsrisiko abzudecken.