DENKMALGESCHÜTZTER GEBÄUDEKOMPLEX (Baujahre 1895-1925) in Hamm, Viktoriastraße 12-14, mit 1.126 m² Grundstück und ca. 1.310 m² Nutzfläche (1.102 m² Wohnen + 208 m² Gewerbe). VERKEHRSWERT: 783.000 € (bereits 10% Sicherheitsabschlag wg. fehlender Innenbesichtigung). KERNFAZIT: Substanzstarkes Objekt mit erheblichen Risiken - mehrere Innenbereiche unbesichtigt, ungenehmigte Einheiten im Mansardengeschoss und Hofgebäude laut Eigentümerangaben, Leerstände und Mietausfälle, unklare Mietverhältnisse, mögliche Altlasten durch angrenzendes Industriegelände, sehr hoher Sanierungsstau bei Altbauten (1895/1909/1925) ohne zeitgemäße Energieeffizienz. Ertragswertverfahren angewandt, Bodenwertanteil nur 12,5% - geringe 'sicherheitsreserve' bei Zwangsversteigerung. BIETOBERGRENZE: 500.000 € (ca. 64% des Verkehrswerts) - trotz nominell attraktiver 70%-Schwelle sind aufgrund der zahlreichen Unwägbarkeiten (Baugenehmigungen, Altlasten, Sanierungsbedarf, Mietrückstände) deutliche Abschläge erforderlich. Nur für erfahrene Projektentwickler mit Eigenkapitalreserve und Baurechtskompetenz empfehlenswert. Erschließungsbeiträge sind bezahlt, Zwangsversteigerungsvermerk in Abt. II. Investition erst nach Vor-Ort-Begehung, Prüfung Baugenehmigungslage und Mietverträge sinnvoll.