Freistehendes EFH, BJ 1975/76, ca. 142,65 m² Wfl. auf 707 m² Grundstück in Grub am Forst (Lkr. Coburg, Oberfranken). Substanz massiv, teilunterkellert, DG teilausgebaut, Öl-ZH (Buderus 1997). Verkehrswert 247.000 EUR (Ertragswert 218k / Sachwert 252k). Erheblicher Sanierungsstau: Fassadenputzschäden, Feuchtigkeitsschäden im KG mit Schimmelbildung, defekte Balkonabdichtung, veraltete Isolierverglasung, kein Energieausweis, Innenbesichtigung wurde verweigert (Risikoabschlag bereits eingepreist). Lage: ruhiges Wohngebiet im Hauptort, keine Überschwemmungsgefahr, kein Denkmalschutz, ortsüblich erschlossen, keine Altlasten. Mikro-Lage solide (Coburg ~10 km), aber kein Premium-Standort – Mietniveau in der Region begrenzt. Strategie: Kauf als Bestandsobjekt mit Grundsanierung (Baujahr 1976, Heizung von 1997 = ~28 J., Elektrik/Ausbau veraltet). Nach Sanierung realistische KM ~7 EUR/m² erzielbar, im Ist-Zustand nur ~5,50 EUR/m². EK-Bedarf inkl. NK + Sanierung 250–300k EUR, daher nur unterhalb 65% des Marktwerts sinnvoll. Bietobergrenze 160.000 EUR. Darüber kein wirtschaftlicher Spielraum.