Bei dem Objekt handelt es sich um ein unbebautes Wohnbaugrundstück (1.035 m²) mit bereits ausgehobener Baugrube, Baugrubenverbau (Spundwand) und Tagwasserhaltung. Es liegt eine Baugenehmigung vom 17.05.2016 für ein MFH mit 5 WE und Tiefgarage (6 TG + 2 Aussen) vor, der Bau ist jedoch ohne rechtliche Würdigung im Rohbau-Stadium eingefroren. Der festgesetzte Verkehrswert von 299.000 € basiert zu 97,7% auf dem Bodenwert (282 €/m² inkl. Erschließung; BRW 446 €/m²). Fünf erforderliche Befreiungen vom Bebauungsplan (Baugrenzenüberschreitung, Kellergarage, Traufhöhenüberschreitung, 4 Vollgeschosse, abweichende Dachform) stellen ein erhebliches Genehmigungsrisiko dar – bei einem Besitzerwechsel können Nachbarn oder die Bauaufsicht die Befreiungen neu bewerten. Die Hanglage (Südwest-Hang) mit Felsabbau und Tagwasserhaltung verteuert die noch zu erbringende Bauleistung erheblich (kalkulatorische Baukosten MFH ca. 1,3-1,5 Mio. €). Die ausgewiesene Mietrendite ist nur eine Bodenrendite-Illusion, da Baukosten unberücksichtigt sind. Für klassische Buy-and-Hold-Investoren ungeeignet, für Projektentwickler mit Eigenkapital, Genehmigungs- und Bauerfahrung bedingt interessant. Empfohlene Bietobergrenze: 185.000 € (ca. 62% des VW) – darüber steigt das Risiko, insbesondere wegen der ungeklärten Bausituation und der fünf B-Plan-Befreiungen.