Wohn- und Geschäftshaus in innerstädtischer Lage Alt-Oberhausens (B-Plan 003 'Stadtmitte Alt Oberhausen', gemischte Baufläche). Positiv: keine Grundbuchlasten, kein Denkmalschutz, keine Altlastenverdacht, Bergbauauswirkungen abgeklungen, voll erschlossen mit Strom/Wasser/Telefon/Fernwärme. Bestand: 3 Wohneinheiten + 1 Gewerbeeinheit, typisches Altbau-Mehrfamilienhaus. Risiko: ältere Bausubstanz mit erkennbarem Sanierungsstau (Bauzustand), enge Einbahnstraßenlage mit Anwohnerparkausweis, Ruhrgebiets-Mietniveau. Kernfazit: Solider Bestand mit Mietsteigerungspotenzial nach Sanierung, jedoch kein Schnäppchen ohne Risikoaufschlag. Für ZVG: Bietobergrenze bei 260.000 € ansetzen, um nach Erwerbsnebenkosten (ca. 10-12%), Sanierungsrücklage und Risikopuffer noch eine positive Marge zu erzielen. Investition erst sinnvoll unter 240.000 € (knapp 63% des geschätzten Verkehrswerts).