Einfamilienhaus (Baujahr 2012) mit Carport in Rödermark/Ober-Roden, Rhein-Main-Gebiet. Verkaufswert 447.000 € (Sachwert = Ertragswert = 447.000 €; Vergleichswert 434.000 €). Stärken: Sehr hoher Bodenwertanteil von 56% (250.000 € bei nur 400 m²) bietet starken Sicherheitspuffer, junges Gebäude (Restnutzungsdauer 56 Jahre), keine Baulasten, kein Denkmalschutz, kein Hochwasserrisiko, reine Wohnlage (WR), gute Makrolage im Rhein-Main-Gebiet mit S-Bahn-Anschluss (S1), überdurchschnittliche Kaufkraft (107,1) und niedrige Arbeitslosigkeit (5,4%) im LK Offenbach. Schwächen/Risiken: Keine Innenbesichtigung möglich, Eigentümer nicht anwesend (übliche ZVG-Konstellation), Abweichung Satteldach (Plan) vs. Walmdach (Ist) — laut Gutachter jedoch bauplanungsrechtlich zulässig, Sonderwertabschlag von -79.000 € sowie Marktanpassung -131.600 € signalisieren Wertkorrekturen (vmtl. Innenausstattung/Marktlage), Ertragswert-Rendite mit 2,5% Liegenschaftszins und Mietrendite nur 3,96% brutto erfordern deutlichen Kaufpreisabschlag. KERNEFAZIT: Substanzstarkes Objekt mit hohem Land-Anteil in gefragter Metropolregion, aber durch mäßige Mietrendite nur bei deutlichem ZVG-Abschlag wirtschaftlich. BIETOBERGRENZE: max. 310.000 € (rd. 69% Verkehrswert) — entspricht ca. 17,5-facher Jahresrohmiete und berücksichtigt Reserve für Innenprüfung, ggf. erforderliche Anpassungen sowie Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer 6%, Gerichts-/Verfahrenskosten, ggf. Räumungskosten). Darüber hinaus nur sinnvoll bei Eigennutzung.