Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer), Gewerbeeinheit (z.B. Laden, Büro), Garage, Sonstiges
Verkehrswert
– €
Termin
2026-09-03 09:00
35745 Herborn, Westerwaldstraße 16; I. Stock, Saal 120
Bundesland
Hessen
Grundbuch
–
Objektbeschreibung
Bei dem Miteigentumsanteil am Wohnungsgrundbuch Blatt 1692 handelt es sich um das Teileigentum an den als Arztpraxis gewerblich genutzten Räumen und der Garage Nr. I. Die Fläche beträgt 127 m². Bei dem Miteigentumsanteil am Wohnungsgrundbuch Blatt 1693 handelt es sich um Sondereigentum an der Wohnung und den als Arztpraxis gewerblich genutzten Räumen und der Garage im Anbau Nr. II. Die Fläche beträgt 239 m². Das Gebäude wurde 1985 in massiver Bauweise errichtet und erstreckt sich auf Keller-, Erd-, Obergeschoss und einem zu Wohnzwecken ausgebautem Dachgeschoss. Bei dem Grundeigentum Blatt 1329 handelt es sich um ein einseitig angebautes, nicht unterkellertes, ein- bis zweigeschossiges Gebäude mit integrierter Garage, erbaut ca. 2008/9, genutzt als Arztpraxis. Es gibt rd. 354 m² Nutzfläche im Erdgeschoss, rd. 166 m² Nutzfläche im Obergeschoss incl. Terrassenanteil und rd. 54 m² Nutzfläche in der Garage Obergeschoss. Es besteht eine wirtschaftliche Einheit mit dem weiteren Gebäude (Praxis im Erdgeschoss, Wohnung im Obergeschoss). Auf dem Grundstück befinden sich 8 Stellplätze und 4 Garagenstellplätze (jeweils 2 hintereinanderliegend) sowie weitere Stellplatzmöglichkeiten vor der Garage.
GEMISCHTGENUTZTES GEBÄUDE (Arztpraxis + Wohnung) in 35753 Greifenstein-Beilstein, Westerwaldstraße 42, Bj. 1985, massiv, Grdst. 1.056 m². Zwei separate Einheiten im Zwangsversteigerungsverfahren: Teileigentum Nr. I (Arztpraxis + Garage I) = 200.000 EUR; Wohnungseigentum Nr. II (Wohnung + gewerbliche Praxisräume + Garage II + Sondernutzungsrecht Terrasse/Pergola) = 410.000 EUR. Gesamt-Verkehrswert: 610.000 EUR. KERNFORDERUNGEN: (1) Massive bauplanungsrechtliche Risiken - der Gutachter dokumentiert ausdrücklich Abweichungen von der Baugenehmigung (nördliche Erweiterung des straßenseitig linken Baukörpers ohne Genehmigung); außerdem weicht die tatsächliche Nutzung von Teilungserklärung/Aufteilungsplänen ab (Garage als Wartezimmer/Empfang umgenutzt, fehlende Anpassung der Pläne). Nachzügliche Genehmigungen bzw. Wiederherstellungsabschläge sind eingepreist, aber das Verwertungsrisiko bleibt erheblich. (2) Kein WEG-Verwalter bestellt - Verwaltung muss durch Erwerber organisiert werden. (3) Kein Energieausweis - Sanierungs-/Modernisierungsstau bei einem 38 Jahre alten Massivbau wahrscheinlich. (4) Kein Energieausweis, Heizungsanlage unbekannt. (5) Eigennutzung Sondereigentum Nr. II - Räumungsklage/Räumungskostenrisiko. (6) Explizite 'erhebliche Ergebnisunsicherheit' vom Sachverständigen wegen fehlender belastbarer Liegenschaftszinssätze für Teileigentum und Objektspezifik. CHANCEN: Solides massives Gebäude in Ortslage, gemischte Nutzung mit zwei Garagen, Praxis ist im ländlichen Raum oft gut nachgefragt, beheizter Wintergarten, Terrasse mit Pergola (Sondernutzungsrecht). Standort Greifenstein-Beilstein (Westerwald, Mittelhessen) ist strukturschwach mit begrenztem Mietermarkt. FAZIT: Investment nur für erfahrene Investoren mit Risikobewusstsein und Eigenkapitalpolster. BIETOBERGRENZE: 427.000 EUR (rd. 70% des Gesamt-Verkehrswerts). Darüber kippt das Chance-Risiko-Profil. Vor Gebot zwingend: Baugenehmigungsstatus mit Bauaufsichtsbehörde klären, Teilungserklärung prüfen, Zustand Heizung/Elektrik/Substanz durch Sachkundigen prüfen lassen.
Potenzial: Durchschnitt
Risiko: Hoch
MW: 610.000 €
Kaltmiete (Ist / Saniert)
6.5 €/m²
> 8.0 €/m²
1.625 €
> 2.000 €/Monat
Rendite
70% MW: 4.57%
· Multi: 31.3x
Bietobergrenze
427.000 €
Bodenwertanteil: 14%
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