2-Zi-ETW (ca. 60 m²) im 3. OG rechts mit PKW-Stellplatz, Baujahr ca. 1974, im Gerichtsgutachten auf 90.000 € taxiert. Die Wohnung ist vermietet – der Bestandsmieter genießt Kündigungsschutz, was Optimierungsmöglichkeiten (Sanierung, Mieterhöhung, Eigenbedarf) kurz- bis mittelfristig stark einschränkt. Lage in Bergheim-Zieverich ist nur noch durchschnittlich, mit deutlichen Beeinträchtigungen durch die ca. 500 m entfernte A61 sowie die stark befahrenen Gutenberg-/Heinrich-Hertz-Straßen. Das Grundstück liegt im Flussauengebiet der Erft mit HQ500-Überschwemmungsgebiet (seltenes Hochwasser) und potenziell erhöhten Schwermetallgehalten aus dem historischen Eifel-Erzbergbau. Der Keller konnte nicht besichtigt werden. Vorteile: PKW-Stellplatz S 55 inklusive, Bushaltestelle 100 m, Bahnhof 450 m, AK Bergheim-Süd 3 km, solide Mieteinnahmen sofort. Kernfazit: Klassischer ZVG-Case mit eingeschränktem Hebel – die Mietrendite von ca. 6 % brutto ist auf den ersten Blick attraktiv, aber unter Berücksichtigung des vermieteten Zustands, der Lage- und Bodenthemen sowie der älteren Bausubstanz sollte nur mit deutlichen Abschlag auf den Verkehrswert geboten werden. Empfohlene Bietobergrenze: 65.000 € (rd. 72 % des Verkehrswerts) – alles darüber vernichtet die Sicherheitsmarge.