Mixed-Use-Objekt (Wohnen + Laden + TG) in Gelsenkirchen-Bismarck/Schalke, Bauantrag 1977, Errichtung ca. 1977-1979. Lage an der Bochumer Straße (Hauptverkehrsachse, mittlere Mikrolage). Substanz altersgemäß (Massivbau, Flachdach-/Satteldach-Mix mit Drempel, ca. 47 Jahre alt, zeitnah umfassende Sanierung Heizung, Fassade, Bad/Leitungen, ggf. Aufzugsanbau erforderlich). Bestand: ca. 12-14 Wohneinheiten (~750 m² Wfl.) + 4 Ladeneinheiten EG (~250 m²) + 12 Pkw-Stellplätze in KG-Garage. Gelsenkirchen strukturschwach, daher niedrige Mieten (5,5-6,5 €/m² Wfl.) und eingeschränktes Wertsteigerungspotenzial. Bodenrichtwert GE-MK 200-300 €/m², Grundstücksgröße geschätzt ca. 700-800 m². ZVG-typische Risiken: Räumungskosten bei Mietern, ggf. Bauschäden, Instandhaltungsstau. Empfohlene Bietobergrenze: 1.050.000 € (= 70% Marktwert). Investition nur sinnvoll für erfahrene Investoren mit Sanierungsbudget (mind. 300-400 TEUR) und gesicherter Mietstruktur. Rendite bei 70%-Kauf attraktiv (~8%), jedoch kein Exit-Value-Play in dieser Mikrolage.