Bestandswohnhaus (BJ 1907) in Duisburg-Friemersheim, 2-geschossig + ausgebautes DG, ca. 135 m² Wfl., 374 m² Grst., teilweise eigengenutzt/vermietet. Substanz mit deutlichen Schwächen: Instandhaltungsstau, Renovierungs- und Modernisierungsbedarf, nur teilweise Innenbesichtigung (DG nicht zugänglich). Ertragswert 151.400 €, Sachwert 166.400 €, Verkehrswert 159.000 € – Ertrags- und Sachwert liegen eng beieinander, was die Wertbasis stabilisiert. Hoher Bodenwertanteil (~66%) signalisiert guten Sicherheitspuffer. Kernfazit: Klassisches ZVG-Opfer mit Altbau-Risiken – erst nach Innenbesichtigung DG, Mieterklärung und Kostenschätzung für Sanierung belastbar kalkulierbar. Bietobergrenze rund 111.000 € (ca. 70% VW). Darüber kippt das Chance-Risiko-Verhältnis, da Instandsetzungsstau (Dach, Haustechnik, Schadstoffe möglich) und Mieter-Mix erhebliche Folgekosten verursachen können.