Weingut mit Wohnhaus (499 m² BGF), Zwischentrakt, Kelterhaus und Weinprobierstube in Flemlingen (Südpfalz), bewertet wird ein 64/100-Anteil an einem 70/100-Miteigentumsanteil. Substanz: Massivbau 1963, Standardstufe 2,4 (einfach), enorme Alterswertminderung 70,15%, RND nur 20 Jahre. Hoher Sanierungsstau (Außenwände einschalig, Zweifachverglasung, Dach-/Wärmedämmung fehlt). Bodenrichtwert 161 €/m² (gute Lage in BRW-Zone), angepasst 169 €/m² → 155.100 € anteiliger Bodenwert = 41,7% Sachwert-Anteil. Solide Landbasis, aber ländliche Lage mit begrenztem Mietmarkt. Bestand: nur OG vermietet (685 €/Monat, 6,85 €/m²); EG selbstgenutzt. Nach Sanierung Vollvermietung mit ca. 2.000 €/Monat Nettokalt realistisch (Wohnfläche ~250 m² + Gewerbe-/Nebenflächen). Mietrendite bei 70%-Kauf ca. 9%, Multiplikator ~11. Empfehlung: Nur für Spezialisten (Winzer mit Eigenbedarf, Selbstnutzer) oder erfahrene Bestandsoptimierer interessant. Bietobergrenze 240.000 € unter Berücksichtigung von mind. 80.000 € Sanierungsaufwand (Dämmung, Bäder, Heizung, DG-Ausbau). Klassisches ZVG-Investment eher schwierig – Substanzwert dominiert, Ertragswert limitiert.