Reihenhausscheibe/EFH in Mönchengladbach-Venn (Stadtkernrand, ca. 4 km zum Zentrum), 219 m² Grundstück, schmale Straßenfront (4,77 m) bei großer Grundstückstiefe (45,9 m). Verkehrswert 309.000 € (Stichtag 14.01.2026) basiert auf reiner Außenbesichtigung – Eigentümerin verweigerte Innenbegehung, was die Bewertung mit einem erhöhten Risikoaufschlag belastet. Substanz, Grundrissaufteilung, Haustechnik und Wohnfläche daher nicht verifiziert (geschätzt ca. 125–135 m² Wfl.). Lage mikro-sehr gut: ruhige Wohnstraße, ÖPNV, Kindergarten, Grundschule fußläufig; kein Geschäftslage. Makrolage MG-Venn leicht peripher. Keine Altlasten, kein Denkmalschutz, keine Baulasten, keine Wohnungsbindung (WFNG NRW nicht anwendbar) – klar strukturiertes Grundbuch, nur ZV-Vermerk. Bodenrichtwert MG-Venn ca. 350–400 €/m² → Bodenwert rd. 77.000–88.000 € (~25 % Anteil), Gebäudeanteil somit 220–230 k€. KERNFAZIT: Solides, wenn auch nicht außergewöhnliches Objekt. Investmentchance hängt maßgeblich vom tatsächlichen Bauzustand ab, der erst nach Innenbesichtigung (ggf. über § 44a ZVG/Drittanwalt) beurteilt werden kann. Räumungsrisiko beachten – Eigentümerin wohnt selbst und ist offensichtlich nicht kooperativ. BIETOBERGRENZE: ca. 225.000 € (~73 % VW). Darin enthalten: ~15 k€ Sicherheitsabschlag für verdeckte Mängel, ~10 k€ Räumungskosten, ~15 k€ Renovierungspuffer, ~35 k€ typischer ZVG-Abschlag. Bei Gebot >240 k€ wird das Chance-Risiko-Profil deutlich schlechter.