3-Zi-ETW in München-Neuperlach (Alfred-Neumann-Anger 10), Baujahr 1972, klassischer sozialer Wohnungsbau der 70er Jahre. Verkehrswert laut Gutachten 416.000 €. KRITISCHE RISIKOFAKTOREN: (1) Innenbesichtigung der Wohnung war NICHT möglich – verdeckte Mängel (Sanitär, Elektrik, Schimmel, Substanz) können nicht beurteilt werden. (2) Ostfassade wegen Bauarbeiten nicht einsehbar – Hülle/Außensubstanz nur eingeschränkt bewertet. (3) Baujahr 1972 = hoher energetischer Sanierungsstau (kein Wärmedämmstandard, ggf. alte Fenster, Heizung). (4) Hausgeld 507 €/Monat relativ hoch, Zahlungsrückstände der Schuldnerin dokumentiert (gehen im ZVG idR auf Erlös, sind aber Liquiditäts-/Abwicklungsrisiko). (5) Mögliche Bindungen aus ehemals gefördertem Wohnungsbau in Neuperlach sind zu prüfen. POSITIV: Solide Mikrolage in München mit hoher Liquidität, U-Bahn-Anbindung Neuperlach, klar dokumentierter Grundbuchanteil 3,097/10.000, ZVG mit deutlichem Abschlagspotenzial gegenüber Marktwert. FAZIT: Nur für erfahrene ZVG-Investoren mit zusätzlichem Sanierungsbudget und Toleranz für verdeckte Mängel interessant. Bietobergrenze konservativ kalkulieren: 275.000–290.000 € (zzgl. mind. 40.000–60.000 € Sanierungs-/Risikopuffer). Vor Gebot zwingend: (a) vollständigen Grundbuchauszug Abt. II/III anfordern, (b) Teilungserklärung auf Wohnungsbindungen prüfen, (c) aktuelle Eigentümerprotokolle auf anstehende Sonderumlagen prüfen, (d) Versorgungsträger kontaktieren.