Dachgeschosswohnung (Bj. 1997) im 3-Familienhaus in Gummersbach-Vollmerhausen, 66 m², 2-Zimmer mit Spitzboden und Keller, inkl. PKW-Stellplatz-Nutzungsrecht. Aktuell eigengenutzt, kein WEG-Verwalter bestellt, kein Mietverhältnis. Der Gutachter ermittelt einen nachhaltigen Rohertrag von 6.180 € p.a. (rd. 7,80 €/m² kalt) und einen Verkehrswert von 160.000 € (2.424 €/m²). Die Brutto-Rendite liegt bei nur 3,86% - deutlich unter der für ZVG-Investments üblichen Mindestrendite von 6-7%. Auch nach Sanierung (rd. 9,50 €/m²) bleibt die Rendite mit 4,70% enttäuschend. Risikofaktoren: kein Verwalter (WEG-Management unklar), kleines Objekt ohne Skaleneffekte, mittlere bis schwache Mikrolage (Vollmerhausen, Oberbergischer Kreis), ältere Bausubstanz ohne erkennbare Wertsteigerungstreiber. Bodenwertanteil nur ca. 14% (geringer Sicherheitspuffer). Kernfazit: KEIN attraktives Buy-to-Rent-Investment. Bietobergrenze max. 108.000 € (rd. 67% des Verkehrswerts), um eine akzeptable Eigenkapitalrendite (≥5%) bei 70%-Finanzierung zu erzielen. Hauptsächlich für Eigennutzer oder Sanierer mit Eigenleistung interessant.