Zwangsversteigerung einer Dachgeschoss-Wohnung (Sondereigentum Nr. 6) in einem 2-Familienhaus-Ensemble in Oberhausen-Osterfeld-Eisenheim, Zweigstraße 12. VERKEHRSWERT: 70.000 €. KRITISCHE RISIKOFAKTOREN: 1) Wohnung konnte NICHT besichtigt werden (niemand öffnete) – Zustand unbekannt, Sanierungsstau potenziell massiv. 2) Starke Lärm-/Geruchsimmissionen durch Autobahn A516 (150m) und Bahnstrecke (110m). 3) Bodenrichtwertniveau 'einfach bis mittlere Wohnlage'. 4) Sehr kleiner Miteigentumsanteil (92,84/1.000) – eingeschränkte Mitspracherechte. POSITIV: Gute Mikrolage mit ÖPNV-Anbindung (Bus 130m), Nähe zum Olgapark und Stadtteilzentrum Osterfeld. Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung, der Immissionsbelastung und der einfachen Wohnlage ist das Objekt nur eingeschränkt investierbar. EMPFOHLENE BIETOBERGRENZE: 49.000 € (= 70% des Verkehrswerts). Maximal 52.500 € (= 75%) bei nachgewiesenem gutem Bauzustand. Darüber besteht klares Wertverlustrisiko. Sanierungs- und Modernisierungskosten müssen zusätzlich kalkuliert werden (geschätzt mind. 25-40 TEUR bei unbekanntem Zustand).