Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Kellergarage in Bergneustadt (Oberbergischer Kreis), aktuell eigengenutzt. Verkehrswert 245.000 € wird durch Sachwert (244.000 €), Ertragswert (246.000 €) und Vergleichswert (247.000 €) gut gestützt. Bodenwertanteil von 41% bietet solide Sicherheit gegen Totalverlust. Lage im Innenstadtbereich rd. 0,3 km zur B55, sämtliche Infrastruktur vorhanden, jedoch kein Wachstumsmarkt (19.000 EW, strukturschwache Region). Achtung: Eigennutzung erfordert nach Erwerb aufwendige Mieterakquise; der angesetzte Rohertrag von 14.784 € p.a. (7,00 €/m²) wirkt für 176 m² Wohnfläche bereits konservativ, was auf eingeschränktes Mietsteigerungspotenzial hindeutet. ZVG-typische Unsicherheiten (Bauzustand, Miterwerb beweglicher Gegenstände, Räumungskosten, Lastenfreistellung) sind kalkulatorisch zu berücksichtigen. Bietobergrenze für renditeorientierten Investor: max. 170.000 € (rd. 69% des Verkehrswerts), um eine angemessene Risikoprämie und Sanierungs-/Akquisekosten abzudecken. Geringere Bodenwertabsicherung als in Ballungsräumen, daher zurückhaltend kalkulieren. Empfehlung: Nur bei deutlichem Abschlag (≥30%) und nach Vor-Ort-Inspektion des Bauzustands sowie Klärung der Miterwerbsproblematik sinnvoll.